ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน
 

การทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

            การซื้อขาย เป็นกิจกรรมที่มีมานานแล้ว ตั้งแต่รุ่นปู่รุ่นย่า ซึ่งเริ่มแรกเดิมที่นั้น ก็เป็นเพียงกิจกรรมการแลก
เปลี่ยนสิ่งของที่จำเป็นต่อกันธรรมดาๆ ต่อมาก็ได้มีการพัฒนาสื่อกลางในการทำการซื้อการขาย ซึ่งหากจะรู้ว่าเรื่อง
ราวจากอดีตมาถึงปัจจุบันนั้น เรื่องราวรายละเอียดเป็นมาอย่างไร ก็ลองๆ ไปสอบถามเอากับผู้เฒ่าผู้แก่ ที่ผ่านประสบ
การณ์เหล่านั้นมา และนั้นก็คงจะยากเต็มที เพราะว่าท่านที่ว่าไม่คอยนานอย่างนั้นหรอก (ตามอายุขัย) ทางที่ดีก็เปิด
หนังสือตำราตามห้องสมุดต่างๆ เป็นดีที่สุดละครับ

         เมื่อเรื่องของการซื้อขายมีมานมนานแล้ว ก็ย่อมเป็นธรรมดาที่ชาวบ้านโดยทั่วไปจะเข้าใจ โดยเฉพาะเรื่อง
ของการซื้อการขายในปัจจุบันนี้ ต้องทำกันอยู่ทุกวัน นับตั้งแต่ลูกเด็กเล็กแดงทั้งหลาย ที่มักจะร้องงอแงขอเงินไปซื้อ
ขนมอยู่ทุกวัน และที่ว่ามารวมๆ กันนั้น ก็เป็นเรื่องของการซื้อขายโดยทั่วไป แต่ถ้าถามถึงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ละ  แบบนี้ก็เดาได้ไม่เลยว่า บางคนก็อาจจะรู้ บางคนก็คงส่ายหน้า  ที่เป็นอย่างนี้ สาเหตุก็มาจากเรื่องของการใช้
ภาษา  เพราะภาษาที่ใช้เป็นภาษาทางการมากเกินไป แต่ถ้าเราบอกว่า "ซื้อขายที่ดิน" ทุกคนก็คงจะร้องอ๋อ และต่าง
ก็ถึงบางอ้อทันที

         "อสังหาริมทรัพย์"  ถ้าไม่ลงรายละเอียดมากนัก เราก็จะเห็นได้ว่า เป็นเรื่องเกี่ยวกับที่ดินเป็นส่วนใหญ่   ดังนั้น
เมื่อเราได้ยินคนพูดถึงเจ้าอสังหาริมทรัพย์  เราก็จะสามารถเข้าใจ และเห็นภาพได้ว่าเป็นเรื่องของที่ดิน การซื้อขาย
ที่ดินในทางกฎหมายนั้น จะมีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน ซึ่งสำหรับชาวบ้านธรรมดาแล้ว ก็อาจจะรู้สึกเหมือนกันว่า  เป็น
เรื่องที่ยุ่งยากมาก ทำให้ต้องเสียเวลาทำมาหากิน และสุดท้ายก็เลยแก้ปัญหาโดยการซื้อขายกันเอาเองเลย ก็แบบว่า
เอาตังค์มา แล้วก็เอาที่ดินไปเลย  แบบนี้ถ้าถามว่าใช้ได้หรือเปล่า ก็บอกได้ว่า ใช้ได้แบบชาวบ้านๆ (หากไม่มีปัญหา
อะไรขึ้นมาเสียก่อน)

         ที่นี้เรามาทำความเข้าใจ ในเรื่องของการ "ซื้อขายที่ดิน" ที่ถูกต้องตามกฎหมายกันก่อนดีกว่า ในที่นี้จะขอพูด
ถึงเรื่องของการซื้อขายที่ดินที่มีโฉนด หรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หรือใบไต่สวน โดย
กฎหมายที่กำหนดเรื่องของการซื้อขายที่ดินเอาไว้ ก็จะเป็นไปตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่งได้
กำหนดเรื่องนี้เอาไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้า
ที่ เป็นโมฆะ " จากหลักเกณฑ์ดังกล่าว สามารถสรุปขั้นตอนการทำได้ว่า
          1. ทำเป็นหนังสือ   
          2. นำหนังสือนั้นไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
          3. หากไม่ทำตามข้อ 1. และข้อ 2. การซื้อขายก็จะตกเป็นโมฆะ

         "การทำเป็นหนังสือ" นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องมีรูปแบบอย่างไร แต่ก็เข้าใจได้ว่า ก็คือหนังสือ
สัญญาซื้อขายที่ดินนั้นเอง  ฉะนั้นแล้วการซื้อขายที่ดิน จึงต้องทำเป็นหนังสือหรือสัญญาขึ้นมาเสมอ ดังนั้นเราจะทำ
การซื้อขายด้วยวาจา อย่างนี้ก็คงไม่สามารถจะทำได้

         "นำไปจดทะเบียน"  ในส่วนนี้ก็เป็นการนำเอาสัญญาซื้อขาย ที่ได้ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไปขอจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
       
         "พนักงานเจ้าหน้าที่"  ในที่นี้ก็ คือ "เจ้าพนักงานที่ดิน"

         ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า "การซื้อขายที่ดิน" ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือขึ้นมา โดยผู้ซื้อ
ผู้ขายสามารถตกลงกันในเรื่องของราคา  การจ่ายเงิน  วันที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน และการจ่ายค่าธรรมเนียมใน
การโอนต่างๆ เสียให้เรียบร้อยเสียก่อน  เมื่อได้ทำสัญญากันเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก็จะนำหนังสือสัญญาที่ได้ทำกันนั้น
ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมกับโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ของที่ดินที่
ต้องการจะทำการซื้อขายกันนั้น เพื่อขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนการซื้อขายให้  
         เมื่อได้ยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะตรวจสอบสัญญา และเอกสารต่างๆ ว่าถูกต้อง
หรือไม่ และถ้าถูกต้อง ก็จะทำการจดทะเบียนสิทธิให้  โดยเจ้าหน้าที่จะแก้ไขรายการสารบาญแสดงกรรมสิทธิ์หลัง
โฉนด หรือหลังหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงแค่นี้ก็เสร็จเรื่องแล้วครับ

         ที่นี้เรามาต่อในส่วนของ "ที่ดินมือเปล่า" ซึ่งก็คือ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ เลย แบบนี้จะทำการซื้อขายได้
หรือเปล่า ซึ่งก็น่าสงสัยอยู่     คำตอบที่มีอยู่ ก็คือ สามารถทำการซื้อขายกันได้ครับ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ หรือที่
เรียกว่าที่ดินมือเปล่านั้น  ถึงแม้ว่าจะไม่มีเอกสารในการแสดงสิทธิว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน  แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็มี
สิทธิตามกฎหมาย ในการที่จะเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์  ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า "สิทธิครอบครอง"               

         ดังนั้นหากใครเป็นเจ้าของ และได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจริง ก็จะมีสิทธิในที่ดินนั้น ที่จะเข้าไปทำมาหากิน
จะเอาไปขาย หรือจะยกให้ใครก็ได้   ส่วนวิธีการซื้อขายนั้น ก็ทำกันอย่างง่ายๆ แบบชาวบ้านๆ ก็ได้ คือ "เอาตังค์มา  
แล้วก็เอาที่ดินไป"  แค่นี้ละครับ ง่ายดี

เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน
การทำสัญญาซื้อขายที่ดิน